빌라입주방법/좋은빌라,원룸 고르는법/빌라사기/전세사기

이번 주제는 몇 년 전부터 자주 일어났던 이 빌라 전세 사기 사건에 대해서 알아보겠습니다

기억하셨다가 손해 보는 일이 없기를 바라겠습니다

 

 얼마 전에 실제 뉴스에도 많이 나왔던 내용인데

 엄마와 딸이 이 빌라 500채를 가지고 있는데 그 빌라에 사는 사람들은 전부 시세보다 높은 금액으로

전세로 살고 있었고 전세 만기가 돼도 보증금을 돌려주지 않아서 이 세입자들이 난처한 상황에 빠져서

이슈가 되고 있는데 앞으로 빌라에 전세를 구하시는 분들은 꼭  참고하시면 좋겠습니다

 예를 들어서 이 건축주 건물주가 이 빌라 8세대를 지어서 분양을 한다고 하면 

원가 절감을 위해서 하급 자재 등을 써서 빌라를 싸게 지어서 한 채당 원가가 1억 7천이 들어갔고

이 빌라 한 채당 분양가 목표를 2억으로 정했어요 이 원가가 1억 7천이면 한 채당 2억에 팔면 3천만 원이

떨어지는 구조죠

 사실 분양이 그렇게 쉽지는 않죠 요즘 빌라 분양도 잘 안 되고 파는 데 시간도 엄청 오래 걸리니까

여기서 꼼수를 쓰게 되는데요

건축주와 분양 대행사가 손을 잡고 계략을 꾸미는데 방법은

인근에 있는 비슷한 신 구축빌라 매매 시세가 2억이고 전세 시세가 1억 8천이라 고 하면 분양 대행사가 시세보다

높은 금액으로 매매는 2억 5천 전세는 2억 4천으로 이런 식으로 이 시세보다 높게 광고를 하고 이 분양 대행사는 손님이

매매계약 2억 5천을 하든 전세 계약으로 2억 4천을 하든 그 돈을 받아서 건축주의 처음 분양 목표 금액이었던

한 채당 2억을 건축주에게 주는 식으로 진행을 하게 되는데 사실 분양 대행사는 이렇게 비싸게 정해놓은 금액에

매매가 되면 좋지만 사실은 매매가 되든 말든 상관없어요

왜냐하면 어차피 이 매매가가 높으니까 매매가 잘 안 되는 걸 이미 알고 이 전세 손님만 맞추는 게 목적이고

매매가를 높게 잡은 이유는 전세 금액이 비교적 저렴해 보이게 하려고 그렇게 하는데요.

 세입자가 직접 현수막 같은 걸 보고 분양 대행사에 연락을 해서 전세 계약을 하는 경우도 있지만

무자격으로 개념 없이 하는 부동산들이나 개인이 하는 이런 브로커들이 보통 이 전세 손님을 데리고 와서

전세 2억 4천으로 계약을 하고 잔금까지 치르면 이 분양 대행사는 건축주에게 2억을 주고

이 브로커에게 속칭 알이라고 하는 이 수수료를 건당 1천만 원 정도 주는데요

 

세입자가 잔금까지 치르고 이사까지 마무리가 되면 기존 집주인이었던 건축주에서 갑자기 다른 사람으로 소유자 명의를 변경을 해요

 

속칭 바지사장이라고 언론에서도 표현을 하고 있는데 이 명의를 변경한 바지사장은 분양 대행사에서 미리 작업을

해서 준비를 해뒀는데 이 바지사장은 명의 변경을 할 때 한 번 당 보통 약 300만 원에서 약 500만 원 정도 주고 명의 변경을 하게 됩니다

 이 바지 사장은 보통 어떤 사람들이냐고 하면 이 법에 대해 잘 모르는 사회 초년생이나

몇백만 원이 급한 하신 분들 아니면 심지어 노숙자분들까지도 이렇게 가담을 하게 되는데요.

 

이제 일을 시작할 때 분양 대행사에서 이런 식으로 얘기를 하겠죠. 이거는 갭투자니까 나중에 돈을 더 벌 수도 있다. 전

세 기간이 끝나면 빌라 값이 올라갈 수도 있고 돈도 주니까 좋다고 보시겠죠 이렇게 세입자가 지급한 전세금이

사용된걸 정리해 보면 이 세입자 전세금 2억 4천만 원에서 처음 집주인이었던 건축주가 목표였던 2억을 가져가고

이 브로커 알값 천만 원 바지사장 수수료 500만 원

그리고 취득세나 이런저런 경비도 한 500만 원 정도가 빠지면 나머지 차액인 이 2천만 원을 분양 대행사가 챙겨가는

이런 구조로 작업을 하는데 이렇게 과정이 끝나고 나면 다른 사람들은 다 사라지고  바지 사장하고 세입자 둘만

외롭게 남게 되는데요. 이 전세 기간이 끝나면 이 세입자는 당연히 새로운 집주인한테 보증금을 달라고 요구를

하겠지만 이 집주인은 원래부터 보증금을 돌려줄 능력이 없었어요 그러면 이 세입자는 내용 증명도 써서 보내고 해 봐도

답변도 없고 힘들게 연락이 됐어도 처리가 힘들죠

요즘 빌라들이 거래가 안 돼서 힘드니까. 네가 팔아서 가져가든지 네가 이 빌라를 그냥 전세 금액으로 퉁 치고 사든 지. 

아니면 네가 전세 금액을 그대로 세입자를 구해서 돈을 받아서 나가든지 이렇게 친절하게 방법을 아주 다방면으로

제시를 해주죠. 이 세입자분은 이사 갈 집도 미리 알아보고 직장이나 애들이 있다면 애들 학교나 이런저런 거 다

알아봐 놨는데 갑자기 저런 소리를 들으면 맨 붕이 오죠.

 

그렇게 세입자가 마음을 가다듬고 기존의 집주인인 건축주한테 전화를 하면 건축주는 집 소유권 넘겼으니

나는 모르는 일이라고 당연히 발뺌할 테고 이 바지사장은 갭 투자한 거였는데 요즘 부동산 경기가 안 좋아서

이렇게 된 거라고 헛소리를 하겠죠. 그럼 이제 이 세입자분은  열 받고 일이 손에 안 잡힐 텐데요

 

 집주인이 보증금을 안 돌려주면 임차권 등기 명령도 하시고 그러다 결국은 집이 경매로 넘어갈 수밖에 없어요

이 세입자가 전세권 설정 등기를 해서 임의 경매를 신청하느냐 아니면 전입 신고하고 확정일자 받아서 선순위로

대항력을 갖춰서 강제경매 신청하느냐에 따라서 낙찰가는 달라질 수가 있는데요

시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰이 되는 건 당연한 거고 결국에는 임차인이 시간적으로나 금전적으로나 손해를

볼 수밖에 없어요

그래서 이 빌라를 전세로 들어가실 때 계약 전에 꼭 이 정도는 확인해야 될 것들을

세 가지 추려봤는데요.

먼저 필라 불 건지 인근에 있는 부동산을 직접 방문하시고 방문하기 전에 인터넷으로도 그 동네에 비슷한 물건에 매매나 전세 시세를 미리 확인을 해봐야 되고요. 그리고 이 전세계약서 쓰실 때 특약에 이렇게 넣어주시면 임대인을 압박하는 데 효과적인데요.

이 전세 기간 동안 소유자 변경을 금지하고
위반 시에는 계약을 해지하기로 하며
새로운 임대인이 보증금을 미리 반환 시에는 기존 임대인이 보증금 및 임차인의 손해를 배상하기로 함

 

정말 제대로 된 건축주라면 다른 생각을 못하니까 꼭 요구를 해보시고요.

마지막으로 계약하기 전에 해당 빌라가 전세 보증보험이 가입이 가능한지 꼭 확인해 보시고 정상적으로 가입이 가능하다면 꼭 전세보증보험을 가입을 하셔야 돼요

이 보험사에서 문제가 있을 만한 집이라고 판단이 되면 전세 보증보험 가입이 안 되니까 계약을 하시면 안 되고 좀 더 안전한 집으로 계약을 하셔야 되고요. 이렇게 말씀드린 내용만 잘 기억하시고 계약을 하시면 좀 더 안전하게 보증금을 지킬 수가 있으니까 꼭 참고를 하시고요.