오늘은 깡통 전세 예방법에 대해서 소개를 하려고 하는데요.
요새 깡통 전세 역전세로 피해 보는 분들이 많아졌더라고요.
저희 역시 과거에 깡통 전세에 잘못 입주해서 집이 경매에 넘어갔고 보증금 1억 원을 날린 적이 있습니다.
그때 생각만 하면 지금도 울컥울컥 하는데요.
제가 재테크를 열심히 하게 된 계기가 된 사건입니다
저 같은 피해자가 다시 발생하지 않도록 오늘은 정말 제 진심을 담아서 콘텐츠를 만들었어요.
현재 전월세 살고 계시거나 앞으로 전월세를 구하려는 분들은 오늘 이 글을 끝까지 읽어주세요
자 일단. 깡통은 전세가 뭐냐면 매매가가 기존 주택가 이하로 떨어져서 집주인이 집을 팔아도.
내 전세를 돌려줄 수 없는 경우를 말합니다
예를 들어서 1억짜리 집에 내가 8천만 원 주고 전세를 살고 있는데 2년 뒤에 이 집이 7천만 원으로 떨어진 거예요.
전세가가 역전된다고 해서 역전세라고도 합니다
문제는 집주인이 어떻게 해서라도 돈을 마련해서 돌려주면 다행인데 이런 집을 한두 채 갖고 있는 게 아닌 거죠.
일억짜리 집을 전세 끼고 갭 투자를 해서 이천만 원만 주고 샀거든요. 갑자기 빚은 늘어나는데 갚지를 못하는 거죠
그럼 은행이 집을 경매에 넘기겠죠. 집주인은 파산을 하고 내보증금도 날아간다고 보시면 돼요.
부동산 시장이 상승할 때는 이 갭 투자가 괜찮지만 경기가 안 좋아져서 집값이 떨어지거나 전세가가 떨어질 때는
문제가 발생합니다
그래도 방법은 있습니다. 오늘 제가 깡통 전세를 예방하는 네 가지 방법에 대해서 설명하겠습니다.
첫 번째
내 보증금과 집주인의 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않도록 하는 겁니다
집을 구할 때 등기부등본 떼서 보시죠.
대출이 없으면 가장 좋겠지만 보통은 은행 대출이 껴있는 경우가 많아요
이럴 때는 전세보증금과 그 집주인이 은행으로부터 대출을 받은 금액이 있어요. 그런 근저당이라고 하는데요.
이 두 금액이 이 집의 매매가의 70%를 넘지 않는지 봐야 돼요. 예를 들어서 집 시세가 3억 원이고
집주인이 기존 은행에서 1억 원 대출받은 게 있어요 그러면 매매가의 70%는 2억 1천만 원이니까 내 전세 보증금이
최대한 1억 1천만 원을 넘으면 안 되겠죠?
만약 등기부등본에 대출이 없다면
이 집의 kb 시대를 먼저 확인을 하시고요.
내 보증금이 이 kb 시세에 70%를 넘지 않으면 됩니다
중개인은 매매가 이루어지도록 단점은 숨기고 최대한 장점만 설명할 것이니 현혹되면 안 되고요
그 사람들은 이 집이 계약만 되면 그만이기 때문에 세입자가 스스로 챙겨야 돼요
70%가 넘으면 이 집이 경매에 넘어갔을 때 위험합니다
서울은 경매에 한 번 유찰되면 20%씩 떨어지고 일부 수도권 지역이나 지방은 한 번 유찰되면 무려 30%씩 떨어져요
인기 있는 아파트나 입지가 좋은 곳이 아니면 보통 신건(처음)에 낙찰하는 경우도 많이 없어요. 최소 한 번 이상
유찰되고 두 번째부터 입찰한다고 보시면 돼요. 그래서 최소한의 마지노선으로 내 전세보증금 그리고 집주인이
은행으로부터 빌린 근저당 총액이 매매가의 70%를 넘지 않는지 확인을 하라는 겁니다 꼭 기억하세요.
두 번째
잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자는 반드시 받아야 합니다
잔금 치르기 직전에 최종적으로 등기부등본을 한 번 더 떼서 그 사이에 바뀐 사항은 없는지 집주인이 새로 받은 대출은
없는지 확인하시고 이상이 없다면 잔금을 치르자마자 바로 계약서 들고 동사무소로 뛰어가서 전입신고 그리고
확정 일자를 받으셔야 돼요 내가 하루 이틀을 미루다가 그 사이 집주인이 은행에서 대출을 받을 수도 있거든요 그럼
내가 은행보다 후순위로 밀려납니다 확정일자는 동사무소 또는 등기소 둘 중 아무 곳에서나 받을 수 있고요.
왜 전입신고가 중요하냐면 전입신고 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하기 때문입니다
대항력이라는 건 향후에 이 집이 잘못돼서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 이 집을 비워주지 않아도
되는 권리예요. 세입자가 대항력이 있으면 이 집이 경매에 넘어가서 몇 번이나 유찰이 되더라도
최종 낙찰자가 내 보증금까지 다 물어주게 되어 있어요.
물론 전입 신고만 한다고 해서 대항력이 발생하는 건 아니에요. 예를 들어서 시세에 3억 원짜리 집이지만
이미 2억 5천만 원짜리 대출이 있었고 제가 그 후에 전세 계약을 한 거라면. 그럼 전에 신고를 해봤자 대항력이 없겠죠?
이미 은행에서 빌려준 대출 2억 5천만 원이 먼저니까요. 대항력이 있으려면 내가 계약할 당시에
이 집이 근저당이 없어야 돼요. 집주인이 은행에서 빌린 돈보다 내가 먼저 전입신고가 되어 있으면 됩니다.
여기서 한 가지 팁.
내가 잘 살고 있다가 중간에 잠깐 전출을 해야 돼요. 그러다가 나중에 다시 원상으로 한다 그럼 완전 꽝이에요.
처음 전입 신고했던 그날의 효력이 사라집니다 전입신고는 한 번 했으면 나중에 계약기간이 끝나고 내 보증금을
돌려받기 전까지는 그대로 둬야 됩니다. "저는 집주인이 전입 신고 안 하는 조건으로 계약하자는데요? "그런 곳은
애초에 들어가지 마세요.
(제가 그렇게 해서 당한 케이스고요. 생각하니까 좀 열 받는데요.)
어쨌든 잔금 치르는 날은 이삿짐 나를 생각하지 마시고 바로 계약서 들고 냅다 뛰어가서. 전입신고 확정일자 두 장 꼭 받으세요
세 번째
전세권 설정하는 방법입니다
사실 가장 안전한 방법은 잔금을 치를 때 등기부에 전세권을 설정하는 건데요.
하지만 현실적으로 해주는 집주인이 없는 게 문제예요.
보통은 우리가 임대차 계약을 해도 등기부상에 전체 얼마에 사는 세입자 있음 이런 표시가 없거든요.
근데 이 전세권은 등기부상에 이런 표시를 해주는 거예요. 여기 보증금 1억 원으로 전세를 살고 있는 세입자가 있고
이 집이 만약에 경매에 넘어가면 나는 채권자가 됩니다. 알려주는 권리라고 쉽게 생각하시면 돼요
만약 임대차 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 그럼 이 전세권을 가진 세입자가 이 집을
경매에 넘기실 수가 있어요 그래서 집주인이 안 해주는 거예요. 만약 집주인이 전세권 설정을 해준다고 한다 그럼 무조건
그냥 하시면 돼요.
그렇지 않다면 그냥 아 전세권이라는 게 있구나 이런. 효과가 있구나. 이 정도만 알고 계셔도 괜찮습니다.
. 마지막으로 네 번째
전세금 반환 보증법은 활용하는 방법입니다 계약하려고 보니까 근저당이 좀 애매하게 잡혀있다거나 혹은
나는 불안한 게 너무 싫다 하시는 분들은 전세금 보증보험을 활용하시면 돼요
집주인 동의 없이 가입할 수 있고요. 행여 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 보증기관이. 대신.
내 보증금을. 반환해주기 때문에 가장 많이 편합니다 대신 돈은 좀 들겠죠. 보증금 보증보험은 임대차 계약이 만료되고
30일이 지났는데도 특별한 이유 없이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나 계약기간 중에 전셋집이 경매나 공매로
넘어가고 누군가 낙찰을 받고 배당이 다 이뤄졌음에도 불구하고 내 전세금을 돌려받지 못했다고 하면
보증기관이 내 보증금을 대신 반환해주는 보험이라고 보시면 돼요. 전세금 반환 보증보험은
주택도시 보증 공사 허그(HUG)와 SGI 서울 보증 두 곳에서 가입할 수가 있는데요.
이 보험은 아무 때나 가입할 수 있는 건 아니고요. 보통은 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기
전에 가입이 가능합니다. sgi 서울보증보험은 10개월 그리고 허그는 1년 이내만 가입을 받아줍니다
아파트나 열린 다세대 단독 다가구 주거용 오피스텔 사는 세입자라면 누구나 가입이 가능하고요
단 보증금 한도가 있어요. 서울보증보험은 아파트 보증금 같은 경우에는 무제한 기타 주택은 10억 원 이내로 제한이
되고요. 허그는 수도권에서는 보증금 7억 원 이하. 그 외 지역은 5억 원 이하로 제한이 됩니다
보증금 액수가 큰 분들은 아무래도 SGI 서울보증보험에 활용하는 게 낫겠죠. 보험료 같은 경우에는 보통 전세가의
0.2% 내외인데요
아파트가 또 가장 저렴한 편이고 그 외의 주택은 보험료율이 조금 더 높습니다.
그런데 여기서 한 가지 팁은 신혼부부이거나 다자녀 가정이거나 저소득층은 보험료의 40%가 할인이 됩니다.
이 보험료는 1년 기준으로 만약 내가 전체 계열을 2년으로 한다 그러면 2년 치를 내면 됩니다. 그럼 한번 제가 계산을
해볼게요 만약에 신혼부부가 서울에서 3억 원짜리 전셋집을 구했다. 1.5%라고 가정합니다 이럴 경우에는 지금 3억 원
곱하기 1.5% 그리고 2년을 곱합니다. 여기에 40% 할인을 받으니까 0.6%를 곱하면 두 달 54만 원의 보험료가
나오고요 만약 나는 1인 가구 직장인데 경기도에서 1억 원짜리 다세대주택 전셋집을 구했다 보험료율은 2%로
1억 원 곱하기 보험료율 0.2%. 그리고 2년 그러면 40만 원의 보험료가 나옵니다.
잘 이해가 되셨죠?
관심 있는 분들은 두고 홈페이지를 방문해서 더 상세하게 조건을 알아보시면 될 것 같아요.
오늘은 깡통 전세에 대비하는 세입자의 자세에 대해서 다뤘는데요. 제가 언급한 네 가지만 기억해도
소중하게 모은 피 같은 보증금을 저처럼 날리는 일은 없을 거라고 생각합니다.
오늘도 부자 되시고요.